Avaliação de Terrenos e Loteamentos

Terrenos, glebas, loteamentos, entre outros.

Dentre muitos tópicos, a NBR 14653 define os procedimentos para a coleta de dados, a análise de mercado e a elaboração de relatórios de avaliação de terrenos, incluindo a descrição do objeto avaliado, a metodologia utilizada e as considerações relevantes para a avaliação.

A norma também estabelece os critérios para a seleção dos comparáveis, bem como as regras para a aplicação dos métodos de avaliação de mercado, tais como o método da renda e o método do custo.

Ressaltamos a importância de a avaliação ser realizada por um profissional da área de engenharia de avaliações. A seguir, pontuamos alguns benefícios desta contratação especializada:

1. Conhecimento técnico: Formação e experiência em engenharia, o que lhe permite avaliar as características físicas e locacionais do terreno de maneira precisa e detalhada.
2. Análise detalhada do terreno: Realizar análises mais aprofundadas do terreno, considerando aspectos como topografia, drenagem, geologia, entre outros, que podem afetar o valor do terreno.
3. Conhecimento de normas e regulamentos: Um engenheiro está familiarizado com as normas e regulamentos relacionados à avaliação de terrenos, o que garante que a avaliação seja realizada de acordo com os padrões estabelecidos.
4. Melhor compreensão dos projetos futuros: Poder avaliar se o terreno é adequado para fins específicos, como construção de edifícios, estruturas, infraestrutura, entre outros, e fornecer recomendações para melhor aproveitamento do espaço
5. Relatórios precisos e completos: Elaborar relatórios de avaliação precisos e completos, incluindo as considerações relevantes e as limitações do estudo, o que pode ser útil para tomar decisões informadas sobre o terreno.

A seguir, listamos também algumas atividades necessárias e relevantes no decorrer do processo de avaliação:

1. Definição do objeto de avaliação: Identificar o terreno a ser avaliado, incluindo suas características físicas, locacionais e legais.
2. Coleta de dados: Reunir informações relevantes sobre o terreno e o mercado imobiliário local, incluindo dados sobre vendas de terrenos comparáveis, preços de aluguel e dados demográficos e econômicos da área.
3. Análise de mercado: Analisar as informações coletadas para entender a dinâmica do mercado imobiliário local e como ela afeta o valor do terreno avaliado.
4. Seleção de comparáveis: Escolher os terrenos comparáveis mais apropriados para serem utilizados como base para a avaliação, considerando suas características físicas, locacionais e legais similares.
5. Aplicação dos métodos de avaliação: Utilizar os métodos de avaliação de mercado, como o método da renda e o método do custo, para chegar a uma estimativa do valor do terreno avaliado.
6. Elaboração do relatório de avaliação: Escrever um relatório detalhado que descreve o objeto avaliado, a metodologia utilizada e os resultados da avaliação, incluindo as considerações relevantes e as limitações do estudo.
7. Revisão e aprovação: Revisar e aprovar o relatório de avaliação antes de entregá-lo ao cliente.

Contexto histórico

Para que possamos contextualizar ainda mais sobre a avaliação de terrenos, precisamos percorrer brevemente a história sobre as normas técnicas e leis nas quais os profissionais da área se baseiam para realizar tal atividade. A área especializada da engenharia que possui o objetivo de mensurar tecnicamente o valor de algum bem chama-se Engenharia de Avaliações.

Historicamente, a extinção do Sistema de Concessões de Terras (imposto pelos portugueses) por meio da validação da Lei de Terras (Lei nº 601 de 1850), deu origem aos primeiros conceitos de propriedade particular de terras no Brasil. Em seguida, o engenheiro Luiz Carlos Berrini tornou-se um dos precursores deste campo de estudo ao publicar os seus primeiros livros entre os anos de 1941 e 1949, que contemplavam tecnicamente os parâmetros necessários para se avaliar terrenos e imóveis.

No decorrer dos anos seguintes, as demandas por avaliações foram crescendo e gerando a necessidade da criação de leis e normas técnicas que contemplassem as particularidades e complexidades exigidas pelo mercado. Então, as associações e os institutos de pesquisas foram sendo criados no país e, em 1989 foi publicada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) a NBR 5676 para Avaliação de Imóveis Urbanos (atualmente revisada e chamada de NBR 14653), onde definiram-se as metodologias científicas e os conceitos gerais que os trabalhos avaliatórios deveriam fundamentalmente se basear.

Apenas três anos depois da primeira publicação da NBR sobre as avaliações de bens, em 1992, era fundada pelos engenheiros Rubens Dantas e Afonso Farias, atual CEO, a empresa Valor Engenharia de Perícias e Avaliações.

Atualmente, com mais de 30 anos de existência e cerca de R$ 7 bilhões em ativos avaliados, a Valor Engenharia se tornou referência de mercado, possuindo a expertise técnica para realizar o serviço de avaliação das mais variadas tipologias de bens.