Avaliação de Imóveis Industriais

Usinas, portos, siderúrgicas, fábricas, entre outros

A avaliação de um imóvel industrial deve ser realizada por um avaliador imobiliário qualificado, que deve considerar diversos fatores, incluindo a localização, a infraestrutura, as características do prédio, a qualidade dos equipamentos e instalações e a renda gerada pelo imóvel.

Além disso, o avaliador deve considerar as tendências do mercado imobiliário local e as condições econômicas gerais. É importante lembrar que o valor de mercado de um imóvel é o preço pelo qual ele provavelmente seria negociado entre um comprador e um vendedor, sem pressão para vender ou comprar, em condições normais de mercado.

As normas técnicas que devem ser seguidas pelos profissionais de engenharia e arquitetura para realizar, especificamente, a avaliação de um imóvel residencial são contempladas pela segunda parte da NBR 14653, que classificam os imóveis urbanos da seguinte forma:

• Quanto ao uso: Residencial, comercial, industrial, institucional e misto;
• Quanto ao tipo do imóvel: Terreno, apartamento, casa, escritório, loja, galpão, entre outros;
• Quanto ao agrupamento dos imóveis: Loteamento, condomínio de casas, prédio comercial, conjunto de salas comerciais, entre outros.

Antes do início do trabalho, é recomendado que o engenheiro de avaliações esclareça junto ao contratante alguns aspectos essenciais para a definição do método avaliatório, assim como os níveis de precisão e fundamentação que o laudo deverá apresentar. Seguem as atividades básicas citadas na norma:

• Definição da finalidade: Aquisição, garantia, fins contábeis, locação e outros;
• Objetivo: Valor de compra, venda e locação, valor de liquidação forçada e outros;
• Prazo de entrega do laudo e as suas condições a serem utilizadas.

Em sequência, a etapa de vistoria do bem avaliando é de suma importância para o processo de avaliação, assim como legalmente exigida por diversas instituições financeiras do país. Nela, o profissional conseguirá coletar informações que estarão presentes no laudo final e consequentemente, serão relevantes para a definição de valor do bem. Por exemplo, as seguintes caracterizações:

• Da região: Condições econômicas e ambientais, uso e ocupação do solo, infraestrutura urbana, polos de influência, atividades existentes, entre outros;
• Do terreno: Dimensões, topografia, restrições legais e fiscais, vocação, entre outros;
• Das edificações e benfeitorias: Patologias aparentes, vícios e danos construtivos, conferência com a documentação disponível, entre outros.

Após a coleta destas informações o profissional reunirá elementos suficientes para definir qual é a metodologia mais indicada para calcular o valor do bem. Vale ressaltar que, para a identificação do valor de mercado, é preferível a adoção do método comparativo direto de dados de mercado, conforme descrito no Item 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1.

Em adicional às NBR 14653-1 e 2, atualmente também existem outras publicações técnicas relevantes que auxiliam o profissional de engenharia no momento de se avaliar imóveis residenciais, como por exemplo os materiais divulgados pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).

Assim como nas etapas anteriores, os próximos passos da avaliação também devem seguir parâmetros e procedimentos importantes. Após a execução da metodologia e o enquadramento obtido pelo grau de fundamentação, está na hora de montar a apresentação do laudo de avaliação.

Contexto histórico

Para que possamos contextualizar ainda mais sobre a avaliação de imóveis industriais, precisamos percorrer brevemente a história sobre as normas técnicas e leis nas quais os profissionais da área se baseiam para realizar tal atividade. A área especializada da engenharia que possui o objetivo de mensurar tecnicamente o valor de algum bem chama-se Engenharia de Avaliações.

Historicamente, a extinção do Sistema de Concessões de Terras (imposto pelos portugueses) por meio da validação da Lei de Terras (Lei nº 601 de 1850), deu origem aos primeiros conceitos de propriedade particular de terras no Brasil. Em seguida, o engenheiro Luiz Carlos Berrini tornou-se um dos precursores deste campo de estudo ao publicar os seus primeiros livros entre os anos de 1941 e 1949, que contemplavam tecnicamente os parâmetros necessários para se avaliar terrenos e imóveis.

No decorrer dos anos seguintes, as demandas por avaliações foram crescendo e gerando a necessidade da criação de leis e normas técnicas que contemplassem as particularidades e complexidades exigidas pelo mercado. Então, as associações e os institutos de pesquisas foram sendo criados no país e, em 1989 foi publicada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) a NBR 5676 para Avaliação de Imóveis Urbanos (atualmente revisada e chamada de NBR 14653), onde definiram-se as metodologias científicas e os conceitos gerais que os trabalhos avaliatórios deveriam fundamentalmente se basear.

Em resumo, a NBR 14653-2 é uma norma técnica que estabelece as regras para a descrição e caracterização de imóveis urbanos no Brasil, fornecendo informações precisas e completas sobre as características do imóvel, seus elementos construtivos e instalações, permitindo que os profissionais envolvidos na avaliação, venda ou aluguel de imóveis possam fazê-lo de maneira precisa e consistente.

Apenas três anos depois da primeira publicação da NBR sobre as avaliações de bens, em 1992, era fundada pelos engenheiros Rubens Dantas e Afonso Farias, atual CEO, a empresa Valor Engenharia de Perícias e Avaliações.

Atualmente, com mais de 30 anos de existência e cerca de R$ 7 bilhões em ativos avaliados, a Valor Engenharia se tornou referência de mercado, possuindo a expertise técnica para realizar o serviço de avaliação das mais variadas tipologias de bens.